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敲响理性拿地警钟 杭州本土房企赞成陷退地风波时间:2019-11-22 13:40:53   来源:时代财经   作者:

土地市场中鲜少出现的退地现象近期在杭州上演。几日前,杭州萧山瓜沥挂牌一宗“萧政储出[2019]42号”地块,这宗地块实际为一宗退地,此前由杭州本土房企赞成在9月以约3.77亿元的价格竞得。根据当时的出让要求,赞成在拿地之前已经缴纳5853万元保证金,此次退地将直接造成赞成损失数千万元。而且,若退地之前赞成已经签订成交确认书则需缴纳成交价20%的定金,其损失极有可能进一步扩大,最多可达到7552.2万元。对于规模不算大的赞成而言,即便5853万元也不是一个小的数目。宁愿承担损失也要退地,外界对赞

土地市场中鲜少出现的退地现象近期在杭州上演。

几日前,杭州萧山瓜沥挂牌一宗“萧政储出[2019]42号”地块,这宗地块实际为一宗退地,此前由杭州本土房企赞成在9月以约3.77亿元的价格竞得。

根据当时的出让要求,赞成在拿地之前已经缴纳5853万元保证金,此次退地将直接造成赞成损失数千万元。而且,若退地之前赞成已经签订成交确认书则需缴纳成交价20%的定金,其损失极有可能进一步扩大,最多可达到7552.2万元。

对于规模不算大的赞成而言,即便5853万元也不是一个小的数目。宁愿承担损失也要退地,外界对赞成这一举动有着诸多猜测。但赞成相关人士以“不便接受采访”为由拒绝向时代财经回应。

曾鏖战58轮抢下地块

再度回忆9月23日的那场土拍,杭州不少业内人士及媒体都记忆犹新。分布在杭州市北东、南部卧城以及瓜沥镇的4宗土地在当天出让,从地理位置来看,瓜沥镇距离市区较远,受关注的程度低于另外3宗土地。

然而,就是这宗看似不起眼的地块,却成为了当天的“黑马”。开拍仅17分钟,该地块的报价就达到了最高限价,随后进入自持比例竞投环节,经过前后共计58轮的激烈争夺,赞成最终以自持41%胜出,溢价率29.05%,折合楼面价5162元/平方米。

“这宗瓜沥镇地块限制过多,赞成很难算过账来。”杭州一位地产研究人员分析称,或因近些年在本土和外来规模房企的双重夹击下,本土小房企生存环境比较艰难,对土地的渴望十分强烈,所以赞成在拿地的时候有些“失去理性”。

尽管没有滨江、绿城等本土大牌房企的名气和规模,但赞成已是有着20多年经验的地产“老兵”。其官网信息显示,赞成由原浙江省轻工业厅转体而来,旗下主营房地产开发的子公司“浙江金纬房地产开发有限公司”(以下简称“金纬房地产”)早在1992年就已成立。

只是,这些年来,市场中赞成的消息并不多。曾有业内人士描述赞成给外界的印象,“声势不够浩大、存在感不够强,却一直不放弃深耕”。如其所言,赞成的布局可谓偏安一隅,在上海做过几个项目,但主要的精力还是放在浙江地区,围绕着杭州向湖州、嘉兴、绍兴等地展开。

金纬房地产官网发布的信息显示,2013年5月之后,其有4年多未有拿地喜讯,直到2017年9月,才开始了新一轮的拿地。2017年9月到2018年9月的一年时间里,金纬房地产发布了5条拿地喜讯,其中有3宗地块位于“大本营”杭州。

今年,赞成拿地的步伐似乎有所加速。6月24日,赞成以10.08亿元、自持比例15%的价格竞得位于杭州萧山火车南站的一宗宅地;9月12日,再以约3.2亿元拿下杭州南站综合交通枢纽区一商地;9月23日,获得瓜沥镇商住地。

“小房企迫切想要拿地的心态是普遍存在的,但这次退地事件更像是技术操作上的失误所导致。” 杭州双赢机构总经理章惠芳认为,高达41%的自持比例几乎决定了瓜沥镇地块未来将会面临亏损的局面。

据瓜沥镇地块有着严格的限价要求。根据规定,该地块所建商品住房毛坯销售均价不得高于14500元/平方米,且毛坯销售最高单价不得高于15950元/平方米,如实施装修销售的,装修价格不高于2500元/平方米。

不仅如此,该地块总建筑面积73152平方米,属于“迷你”地块,但出让条件中特别约定,竞得地块的房企需代建面积为6565平方米的绿地,还要求商业建筑面积不小于地上建筑面积的50%,包含配建建筑面积不小于20000平方米的酒店。

章惠芳粗略计算,撇除自持部分和代建部分,该地块可出售的部分仅剩下三成左右。“这个项目的商业部分要求不能建成酒店式公寓产品,去化存在很大的问题,销售需要依靠住宅部分。”

她继而指出,即便在不考虑实际的销售情况及商业的运营成本的情况下,按照14500元的销售限价出售也很难实现盈利,这也是赞成退地背后的关键因素。

市场整体趋于理性

当然,退地只是杭州土地市场中的一个插曲,章惠芳认为,突然出现的插曲为房企敲响警钟,提醒房企要保持理性。

前述地产研究人员表达了与章惠芳类似的观点,他表示,赞成选择退地说明其正在修正拿地时的错误和偏差,这是房企趋于理性的一种表现。

今年6月,杭州市区一口气挂牌9宗特别的地块,与以往不同之处在于,这批地块明确标明未来的毛坯最高均价、最高单价以及装修最高标准价格,为杭州首批限房价、限精装的地块。自此,杭州进入“双限时代”,更需要房企保持理性的时代。

“双限标准出来后,开发商可以在参与拍地之前根据最高售价和装修标准数据,推算出地块未来的价格‘天花板’及利润,也就是提前划出底线,拿地时根据底线出价,避免豪赌和盲从,最大限度的降低风险。”

执行“双限”政策之后,杭州市场的确更加趋于理性。浙报传媒地产研究院统计,9月开始,杭州土地成交量价达2019年高峰,但宅地成交溢价率及地价均有回落迹象。10月,杭州土地成交量价继续回落,其中,10月总成交金额119.7亿元,较9月下降约69%。

此外,土地流拍现象正在增加。此前,原定于在11月中旬出让的钱塘新区大学城北2宗宅地在开拍前被紧急叫停,这两宗地块的限价明显低于周边新盘均价,业内猜测终止出让或因无房企报名。

不过,就算土地市场正在一步步“冷”下来,杭州的土地出让总额仍然在全国名列前茅。据中原地产研究中心统计数据显示,截至11月18日,受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元,其中,年内累计土地出让金额最高的是杭州,土地出让总额约为2474亿元。

作者: 童洁

原标题:敲响理性拿地警钟,杭州本土房企赞成陷退地风波

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